1. Можно обойтись без риелторов?
Конечно, да! Риелтор просматривает объявления по вашим параметрам и с вами выезжает на просмотр, участвует в заключении договора найма. Если у вас нет много свободного времени, то может и стоит обратиться к риелтору, только обращайтесь в хорошую компанию. О том, как найти хорошего риелтора, я уже писал: вот ссылка. Но если вы не хотите платить комиссию, которая составляет одну ставку аренды в месяц, то вам нужно самим проделать эту работу. Самим найти объявления, отсортировать их, съездить на просмотр и самостоятельно проверить документы.
Как же риелтор ищет квартиру.
Через общедоступные базы недвижимости, такие как Циан, Winer, Яндекс-недвижимость, « Из-рук в руки», Авито, и многие другие. Какой базой пользоваться? Можете попробовать всеми вышеперечисленными, и в скором времени вы заметите, что предложения почти везде одинаковые. Арендодатели размещают во всех популярных базах свое объявление, да и сами базы воруют друг у друга информацию. Топовые базы примерно все одинаковые. Среди риелторов тоже нет единого мнения, какая база лучше, от многих слышал хорошие отзывы по Циан, кто-то хвалит Яндекс-недвижимость за удобный поиск на карте. Многие базы предоставляют поиск с возможностью указания размера комиссии. Просматривайте объявления, где размер комиссии агента равен нулю. Отобранные объявления нужно обзвонить и уточнить все интересующие вас параметры. В объявлении часто указывают заведомо неверную информацию, либо умолчивают об определенных моментах. Есть объявления с нулевой комиссией агента, но при этом гарантийный взнос вносится в двойном размере и т. д. Будьте внимательны и обращайте внимание на такие мелочи.
Как правило, вам нужно уточнить следующие моменты:
-квартира сдается без посредников? Если через посредника, то на почти всегда квартира идет с комиссией. Если вы хотите снять без комиссии, то эта квартира не ваш вариант. Вступать в дальнейший диалог, по опыту, пустая трата времени. Риелтор будет продавать вам свои услуги.
-сдана квартира или нет. Если квартира сдана, то дальше также советую не вступать с риелтором в диалог, так как зачастую риелторы специально размещают « объявления — заманухи». Они начинают задавать вам наводящие вопросы, и после 30 минутной обработки вас, он подбирает вам квартиру по вашим параметрам. Он обещает вам найти точно такую же квартиру, у него как раз есть похожая. Но вы же понимаете, что не бесплатно. Поэтому от таких навязчивых услуг советую отказываться сразу, что бы вам ни предлагали и ни спрашивали. Вы же хотите сэкономить на риэлтерских услугах, поэтому не сдавайтесь — ищите объявления от собственников квартир. Итак, если вы убедились, что на другом конце провода собственник квартиры, а не посредник, то можно уже переходить к вопросам о квартире.
-будет ли сдаваться квартира по договору или нет,
— какой размер арендных платежей. Часто в объявлении указана неверная цена.
— сколько необходимо внести денег на момент подписания договора и за что,
-коммунальные платежи входят в аренду, и какие еще платежи должен оплачивать арендатор.
Если не уточните эти моменты сразу, то потом все недосказанности будут за ваш счет. Часто коммунальные платежи складываются из оплаты услуг консьержки, которые могут доходить под 1 000 рублей, организацию системы видеонаблюдения, уборку придомовой территории. Максимальная коммунальная плата, которую я видел за 3х-комнатную квартиру в бизнес-доме — это 30 000 рублей. На территории был бассейн, охрана и т. п. А в новых домах люди любят собирать дополнительную плату на всевозможные блага цивилизации. Поэтому узнавайте все условия по оплате, сколько и из чего они состоят.
-с кем будет заключен договор, сколько собственников квартиры и все ли согласны сдавать квартиру, все собственники будут подписывать договор?
-на какой срок сдается квартира. и другие интересующие вопросы по квартире.
Естественно, у каждого свой собственный перечень вопросов, все не опишешь, но важно максимально подробно расспросить про квартиру и обо всех интересующих вас вещах. Это поможет сэкономить вам и арендодателю время. Стесняться тут не нужно, ваши вопросы только подчеркнут серьёзность ваших намерений. Если квартир, подходящих по вашим параметрам, на рынке очень мало, и вдруг вы находите тот самый вариант, то постарайтесь записаться на просмотр как можно раньше, чем это сделают другие. Если собственник квартиры записывает вас на просмотр, к примеру, через неделю от даты звонка, это может означать, что у него уже есть люди, готовые посмотреть и снять квартиру раньше. Хорошие варианты улетают очень быстро. И риелторы прекрасно знают об этом. Они не оставят собственника квартиры в покое, пока тот не согласится показать им квартиру раньше всех. Хорошая квартира сдается за один-два дня, за такими вариантами люди охотятся. Ежедневно просматривают новые объявления в поисках приемлемого варианта, так что не просто найти квартиру без комиссии риелтора, да еще за подходящую стоимость. Но нет ничего невозможного, все находятся в равных условиях, кто быстрей увидит объявление, договорится о просмотре, тот и будет жить в хорошей недорогой квартире. Если вам нужны варианты с риэлтерской комиссией и цене выше средней, то тут можно не спешить, такие квартиры висят в объявлениях месяцами. Но и по дешевле, тоже есть варианты, собственники умеют считать деньги. Представьте если квартиру не удается сдать в течении месяца, это потеря месячной арендной ставки. Возьмём к примеру такую ситуацию: если месячная аренда 30 000 руб. и за эту цену квартира улетает как горячий пирожок, т. е. ее можно сдать за день два. Но собственник пожадничал и решил выставить квартиру за 32 000 руб. В итоге спрос на квартиру упал и собственник смог сдать квартиру через месяц. Договор заключается, как правило на 1 год. Если бы квартира сдавалась по 30 тыс. 12 месяцев, то собственник получил бы 360 000, а за 32 тыс. но за 11 месяцев собственник получил 352 000. Получилось даже меньше, чем в первом варианте. Хотел заработать а получилось наоборот проиграл в деньгах. А через год арендодатель может повысит аренду на желаемые 2 тысячи. Лучше сдать чуть дешевле, зато сдашь за 1-2 дня и потеряешь в итоге меньше денег. Многие возразят, что, а если считать в перспективе 5 лет то, тот кто сдает за 32 000 в итоге выиграет. Нет не выиграет, через год когда нужно перезаключать договор, арендную ставку, как правило поднимают в соответствии с рыночной ценой. Редкий собственник этого не делает.
Если одно и то же объявление вы встречаете с комиссией и без комиссии.
Такое бывает очень часто, находчивые риелторы, видя, что собственник разместил объявление без комиссии агента, тут же размещают это объявление с комиссией, но со своим телефоном. Есть шанс, что первое объявление, которое вы найдете, будет именно агентское объявление с комиссией. В итоге, на просмотр вы пойдете с риелтором, которому и заплатите его комиссию. Но стоит иногда тщательней поискать, и ту же самую квартиру можно найти без комиссии риелтора. Так как риелторы знают, как устроены базы недвижимости, то их объявления, как правило, всегда красуются на самом видном месте, а объявления от собственника находятся в конце списка. Для поиска квартиры без комиссии, советую проявить большее терпение, ведь риелторы, которые находят квартиры от собственника, находятся в точно таком же положении, как и вы. Они сами постоянно натыкаются на объявления, которые размещают их коллеги, и на поиск и обзвон квартир у них уходит тоже очень много времени. Они это делают, конечно, более профессионально и знают, что спрашивать. Первый вопрос, который они задают, это сам собственник сдает квартиру или нет. Таким образом, они вычисляют своих коллег, и если ответ их не устраивает, то телефонная трубка кладется моментально без извинений, и уже набирается следующий номер квартиры, которую нужно проверить. Примерно так работает риелтор. Непрофессионал может тратить на разговор до получаса и так и не понять, что квартира сдается с комиссией, об этом ему уже сообщат на встрече. Опытный риелтор знает, что все неловкие моменты нужно обговаривать при встрече на квартире. Восемь из десяти квартиросъемщиков согласятся со всеми условиями при встрече, а вот если сказать эту же информацию по телефону, то десять из десяти откажутся от просмотра.
Взаиморасчеты между сторонами договора найма.
При заключении сделки арендодатель, как правило, просит предоплату за первый месяц и депозит ( гарантийный платеж). Из этой суммы вычитаются возможный ущерб имуществу арендодателя. Если в сделке участвует риелтор, то его размер комиссии составляет от 10 до 100% месячной арендной ставки. Плюс к этому арендатор оплачивает коммуналку по счетчику ( свет, вода). Это усредненные условия, но не единые, любой арендодатель волен сам назначать условия сдачи квартиры.
Какие документы нужно проверить перед заключением договора найма?
- Свидетельство о собственности.
Самый главный документ — это свидетельство о собственности. В нем нужно сверить ФОИ владельца с паспортом арендодателя. Бывает так, что собственников несколько, значит подписывать договор нужно со всеми собственниками. Риелторы часто на это закрывают глаза. Им же нужно закрыть сделку, а не развалить ее. Так что в этом вопросе все зависит от вас, глупо наедятся на помощь со стороны риелтора, если конечно риелтор не ваш хороший знакомый. Если можете настоять, чтобы все собственники квартиры подписали договор, значит будете жить спокойно, не переживая, что вам повысят квартплату или посреди года выгонят. Также очень важно для арендатора, чтобы все арендные платежи были зафиксированы. Самый лучший вариант оплаты для вас — это безналичный перевод, только платите точно в срок, чтоб у арендодателя не было оснований расторгнуть договор.
- 2. Паспорт с регистрацией.
Многие арендодатели не имеют свидетельства о собственности, но у них есть регистрация в квартире. Подписывать договор с таким хозяином квартиры не желательно, 99% случаев эту квартиру нельзя сдавать по закону. Получить согласие от государства — очень сложная процедура и, конечно, никто не хочет ее проходить. Тут уж вам решать, снимать такое жилье или нет. В такой ситуации очень сложно защитится от всевозможных рисков. Если уже решились на подобные отношения, хотя бы зафиксируйте арендные платежи, которые передаются хозяину квартиры. Потом очень многие не могут вернуть гарантийный платеж ( депозит), так как никаких документов на передачу денег у них нет. То есть, если лицо, подписавшее договор, не имело право сдавать помещение, то договор является ничтожным, но при этом вам обязаны вернуть все уплаченные платежи. Для этого и нужно хоть каким-то образом зафиксировать передачу денег. Передавать деньги под честное слово очень опасно. Если вы так и сделаете, то на юридическую помощь в этом вопросе не стоит рассчитывать.
- 3. Договор долевого участия, инвестиционный договор и прочие договора на первичную покупку квартиры.
Такая ситуация может быть, если квартира находится в новом доме. Бывает, что люди и по 3 года не могут получить свидетельство о собственности. Вам же нужно посмотреть оригинал договора, зарегистрированный в Росреестре с соответствующими печатями.
- 4. Нет документов или предоставляются копии.
В такой ситуации нужно максимально насторожиться. Может быть мошенническая схема. Когда арендатор ( он же мошенник) решает подзаработать. Он снимает квартиру и тут же сдает ее. Одну и ту же квартиру могут 10 раз сдать. При этом люди попадают на агентскую комиссию, гарантийный депозит и платеж за первый месяц аренды. Отличительная особенность таких квартир — низкая цена и заселение происходит не сразу. Объясняется это тем, что старым арендатором нужно вещи вывести. Поэтому, чтобы не попасться на уловки мошенников, рассматривайте квартиры, где вам показывают оригиналы правоустанавливающих документов, заключайте договор только с собственником квартиры, и заселение сразу после заключения договора.
Немного о мифах.
1. У риелторов специальная закрытая база.
Это миф. Да, у многих профессиональных агентств недвижимости есть платные базы типа Винер или Циан, но доступ к этим базам вы можете получить бесплатно. Платная база нужна, если вы собираетесь сдавать в аренду квартиру. Чтобы лучше понять, как собственники сдают квартиру, прочитайте статью: Как самостоятельно сдать квартиру, и вы поймете, что все работают в одних и тех же базах. Нет смысла размещать объявление в скрытой секретной базе, собственнику нужно, чтобы его объявление увидело как можно больше людей. Этот миф распространяют сами риелторы, нужно же как-то оправдать столь высокий гонорар. Вот и обманывают доверчивых нанимателей о якобы эксклюзивной базе, к которой доступ есть только у риелторов. Подумайте, если бы вы хотели сдать квартиру, вы бы предпочли, чтобы ваше объявление было размещено в закрытой базе риелторов или в базе, к которой есть доступ не только агентам, но и всем остальным гражданам?
2. Существует эксклюзивная база, в которой размещены объявления без посредников и только проверенные объявления.
Это тоже миф. В интернете часто предлагают купить доступ к подобной базе. По опыту обманутых пользователей, эта база не отличается от обычных баз недвижимости. Там содержатся точно такие же объявления, как и во всех остальных базах. Никто специально не обзванивает собственников, не проверяет объявления на актуальность. Ищите в обычных базах. Конечно, там много снятых с продажи объявлений, мусора и рекламы риэлтерских услуг, но по-другому сэкономить не получится: либо вы сами проделываете эту работу, либо риелтор делает ее за вас.
3. Если обращаешься к риелтору, то это уже гарантия, что все будет по закону, и вы не потеряете свои деньги.
Риелтор-это продавец. У них в большей своей массе нет юридического образования, они сильны в продажах, в психологических манипуляциях, но вот что касаемо юриспруденции, то их знания очень поверхностные. Они заинтересованы только в одном — побыстрей совершить сделку. В итоге клиенты, которые обращаются в агентства недвижимости, искренне надеются на то, что риелтор все проверит и обо всем позаботится. А риелтора заботит только один момент — его гонорар. Посмотрите, какой вы заключаете договор с агентством недвижимости, они ни за что не отвечают, все только на словах. Даже если вы решите обратиться к риелтору, то не время расслабляться, нужно внимательно прочитать и понять условия договора. Меня удивляют люди, которые говорят: « Я не юрист и в вашем договоре ничего не понимаю, поэтому подписываю не глядя». Для понимания договора не требуется юридическое образование. В договоре обычно прописано, о чем он ( предмет договора), что можно и нельзя делать ( права и обязанности сторон), срок и цена договора и что будет, если что-то не сделать ( ответственность сторон). Как я уже говорил ранее, не нужно полностью доверяться в этом вопросе риелтору, участвуйте в обсуждении условий договора. Если вам важно, чтобы хозяин квартиры не смог вас выгнать и расторгнуть договор раньше времени или в любой момент повысить арендную ставку, так и напишите. Главное, чтобы любой человек мог прочитать договор и однозначно понять, какие условия вы прописываете.
4.Существует стойкий миф, что какой бы договор ни был заключен, собственник все равно может в любой момент, если захочет, выселить арендатора на улицу.
Это не так. Если договор составлен правильно, то выселить вас можно будет только по суду, если, конечно, на то есть основания. Любые действия собственника, препятствующие арендатору проживать, также можно пресекать законными средствами.
Этот миф родился в связи с тем, что в основном люди снимают квартиру без договора, или договор составлен в пользу арендодателя; и таких подавляющее большинство на рынке. Все хотят скорее заселиться, и на юридическую сторону вопроса никто не обращает внимание. Нередко арендатор подписывает договор не глядя, радуясь, что снял квартиру по низкой цене. А через какое-то время получает от арендодателя уведомление о повышении аренды ( и цена становится выше рынка) или о выселении. Для многих арендодателей это излюбленный прием. Они прекрасно понимают, что вам проще найти дополнительные деньги, чем опять искать квартиру, платить риэлтерское вознаграждение, платить деньги за перевоз вещей и т. д. и т. п. Спасением от таких нечестных арендодателей может быть только одно — грамотно составленный договор.
Кто-то возразит мне, что собственник может поменять замки или выкинуть вещи арендатора. Если арендодатель поменяет замок, то вы можете вызвать слесаря и поменять его заново, а собственнику предъявить иск о нечиненых препятствиях и взыскать моральный вред и возможные убытки. Если арендодатель выкинет вещи, то это уже уголовное дело, подавайте заявление в полицию. В общем, можно бороться, и закон в такой ситуации на вашей стороне. Если вы своевременно платите арендные платежи и не нарушаете условия договора, то вас нельзя выселить даже в судебном порядке, потому что нет оснований для расторжения договора. Если же вы нарушаете общественный порядок, не своевременно платите арендные платежи, тогда суд вынесет решение в пользу собственника, но пока нет решения суда, вас не могут выселить ни приставы, ни полиция, ни собственник с помощью силы. Поэтому многие собственники и не хотят сдавать неблагонадежным на вид арендаторам. Их потом не выселишь, полиция приедет, и если есть договор, значит, имеют право проживать, и посоветует собственнику обращаться в суд, а суд это от полугода и больше. Вот и живут юридически подкованные мошенники, не платя аренду на полузаконных основаниях.
Агентства недвижимости, в которые не нужно обращаться.
На автобусных остановках, на фонарных столбах часто встретишь объявления по сдаче квартиры за смешные деньги. Москвичи давно привыкли к подобным объявлениям и понимают, что арендная ставка не может быть меньше, чем рыночная цена. Но приезжие с ограниченными финансовыми возможностями охотно верят в подобные объявления. Как правило, дешёвая квартира оборачивается для потенциального арендатора потерей денег. К примеру, вы видите объявление по цене ниже рыночной, но по телефону вам сообщают, что квартира есть в наличии, но чтобы ее посмотреть, нужно приехать в агентство недвижимости и заключить договор. После этих слов можете смело вешать трубку, так уже два фактора указывают на то, что дело вы имеете с мошенниками. Первый фактор — это цена, второй — агентство не показывает квартиру, а просит подъехать к ним на заключение договора. Солидные агентства так не делают, они вам предложат встретиться на интересующей вас квартире. Мошенники заманивают вас в офис и там вам подсовывают договор, в котором вы ничего понять не можете, и за предоставление адреса и телефона интересующей вас квартиры вы платите деньги вперед. Спрашивать, почему квартиры в вашей базе стоят дешевле рынка, бесполезно, у них на любой ваш вопрос есть разумный ответ. Но в итоге вы не увидите ни денег, ни квартиры. На руках у вас бесполезный список квартир, которые уже сданы или не сдавались вовсе. Идти в фирму и требовать обратно деньги, бесполезно, ведь договор, который вы подписали, полностью снимает с компании какую-либо ответственность. Подписанный договор, который никак не поддавался пониманию, на деле оказывается договором о предоставлении информационных услуг, который был выполнен Исполнителем.
Универсальное правило для всех арендаторов — давать деньги только после проверки документов о собственности, только собственнику, и только после просмотра квартиры.
Проявите большую бдительность и внимательность, если предложение хорошее и вам подходит. Подойдите к заключению договора со всей ответственностью, обратите внимание на все пункты, важные для вас, вспомните наши советы, и вы будете спокойно жить в арендованной квартире и полностью защитите себя от мошенников.
