В последнее время на многих сайтах и во многих газетах с объявлениями о продаже жилья и автотранспорта появилось большое количество заманчивых предложений. Часто цены в подобных объявлениях чуть ли не вполовину дешевле среднерыночных. Некоторая часть таких объявлений оказывается очередной уловкой агентств по продажам. Например, позвонив по объявлению, вы услышите: «Да, такая квартира (машина) у нас в продаже была, но ее уже купили. Может, мы вам подыщем другой вариант?» Но чаще всего в этих объявлениях речь идет о предложениях дешево купить залоговое имущество. Среди таких предложений встречаются очень выгодные и вполне реальные, но иногда попадаются и подводные камни.
Одним из вариантов покупки залогового имущества может быть покупка у должника банка. Если по какой-либо причине заемщик не может вернуть взятый кредит и не хочет конфликтовать с банком, то он продает залоговое имущество. При этом часть денег от продажи уходит на погашение долга перед банком, а остаток возвращается должнику. Часто банк помогает заемщику найти покупателя, например, через свой сайт. Сделка между продавцом и покупателем проходит с разрешений банка. Без его ведома такая продажа будет невозможна.
Купля-продажа имущества под контролем банка является большим плюсом для покупателей, так как банк более чем заинтересован в погашении кредита и поэтому контролирует правильность сделки, чтобы в будущем ее невозможно было оспорить. Юридический риск при такой покупке сведен к минимуму. К тому же в этом случае банк может быстро вывести машину или квартиру из реестра заложенного имущества, а покупатель — оформить покупку на себя. Если же у покупателя не будет хватать денег на покупку, то банк может выдать ему кредит. У такой схемы практически нет недостатков, но и сильно сэкономить у вас не получиться, так как цены на подобное имущество отличаются от среднерыночных всего на пять процентов, не более.
Большинство квартир, которые выставлены на продажу в газетах и интернете с большими скидками – банковский конфискат, который продают без согласия заемщика, т. е. принудительно. Например, если заемщик должен деньги банку и не собирается их отдавать, банк через суд добивается разрешения на продажу залогового имущества. Как альтернативный вариант, используется исполнительная надпись нотариуса, дающая право на продажу имущества без решения суда. После банк обращается в исполнительную службу и продает залоги на аукционах. Для того, чтобы участвовать в аукционах, покупателю необходимо внести регистрационный взнос. В случае, если имущество не было продано на первых торгах, проводятся повторные, но уже по сниженной на 20-30% цене.
Главным плюсом такой покупки является ее низкая цена, особенно, если имущество не было продано на первом аукционе. Иногда цену снижает сам банк, так как в случае, если у конфиската имеются какие-либо проблемы, это повысит интерес покупателей. Как правило, такие покупки совершают специалисты, которые в состоянии самостоятельно решить многочисленные проблемы, появляющиеся при принудительной продаже залогового имущества.
Например, при покупке залогового жилья, которое продается без ведома заемщика, вам может достаться квартира с жильцами, которых вам придется выселять самим. А покупая таким образом автомобиль, следует понимать, что заемщики достаточно редко сами возвращают машины банку. Обычно авто объявляется в розыск, его задерживают сотрудники ГАИ и ставят на штрафстоянку. При покупке такого автомобиля следует быть готовым к тому, что он может оказаться в плохом техническом состоянии, без ключей и документов.
Также существует и риск лишиться своей покупки. У заемщика есть несколько поводов для отмены продажи залогового имущества. Например, он может подать в суд, если решит, что цена аукциона была занижена. Также отмены сделки может потребовать и супруг бывшего владельца, так как он не давал согласия на нее. Супруг может требовать часть денег от продажи этого имущества, к примеру, в качестве алиментов. По закону, если сделка отменяется, то покупатель должен получить свои деньги обратно, но на практике это не всегда реально. В большинстве случаев добиваться своих денег покупателю приходится через суд, а это говорит о том, что вернуть всю сумму вряд ли получится, так как некоторая ее часть уйдет, например, на оплату за услуги исполнительной службы.
Если же вы все-таки решили приобрести залоговое имущество, то найти его можно в первую очередь на Интернет-сайтах банков. Уже несколько лет на сайтах почти всех банков появились странички с информацией о продающемся залоговом имуществе. Здесь можно найти объявления как о принудительной, так и о добровольной продаже залогов. Также информацию о реализации арестованного и конфискованного имущества можно найти на специальном сайте, созданном Министерством юстиции. Учитывая то, что банк, а бывает, что и сам заемщик, заинтересованы в быстрой продаже имущества, достаточно часто они пользуются любыми средствами распространения информации о продаваемом объекте. Поэтому найти такие объявления можно даже в обычных газетах либо на досках объявлений в интернете. Информацию о продаже залогового имущества можно найти и на Интернет-биржах, на которых собраны все предложения банков. Такие сайты, как правило, не предлагают юридическую поддержку при заключении сделки, а только сводят покупателя с продавцом.
Покупка залоговой недвижимости и автомобилей хоть и выгодное, но достаточно рискованное дело. И отнестись к нему следует очень внимательно. Например, покупая жилье, необходимо обратить внимание на наличие несовершеннолетних детей, прописанных в нем, а также на согласие второго супруга на совершение сделки, иначе вы можете быть втянуты в судебные разбирательства, которые могут затянуть на очень долгое время.
А если вы заинтересованы каким-либо залоговым автомобилем, то старайтесь получить о нем как можно больше информации до аукциона, узнайте, есть ли документы на машину и ключи от нее. В случае если продавец предлагает вам купить у него залоговый автомобиль по доверенности и уверяет, что сам решит все вопросы с банком, не стоит ему верить, так как реализация залогового имущества происходит только при согласии кредитора. Отозвать доверенность или отменить регистрацию машины банк может через суд.
Покупать конфискованное имущество или нет – решать вам. Главное помните, что в таком выгодном, но рискованном деле необходимо все как следует обдумать и несколько раз проверить!
